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Umdenken - Landeszentrale für Umweltaufklärung Rheinland-Pfalz

Die Rolle des Bodens...   Donnerstag, 6.5.   Freitag, 7.5.   Samstag, 8.5.   Vortragstexte

Günter Klingkowski

DAS ERBBAURECHT UND SEINE ANWENDUNG IN KAISERSLAUTERN

7. Mai 1999


A) Erbbaurecht

Legaldefinition

Nach § 1 Abs. 1 der Verordnung über das Erbbaurecht vom 15.01.1919 - nachfolgend ErbbVO genannt:
(RGBl. S. 72, ber. S. 122) (BGBl. III 403-6) geändert durch
Gesetz vom 18.07.1930 (RGBl. I S. 305), Gesetz vom 30.05.1973 (BGBl. I S. 501),
Gesetz vom 30.07.1973 (BGBl. I S. 910), Gesetz vom 08.01.1974 (BGBl. I S. 41) und
Gesetz vom 29.03.1983 (BGBl. I S. 377)

ist das Erbbaurecht das veräußerliche und vererbliche
- somit das übertragbare - Recht,
auf oder unter der Oberfläche des Grundstückes
ein Bauwerk zu haben.

 

Historische Entwicklung

Vorgeschichte

Das Erbbaurecht ist kein neues Rechtsinstitut, sondern beruht auf einer langen Entwicklung, die zumindest auf das römische Recht zurückreicht. Dieses kannte die "superficies", ein dingliches Baurecht auf einem fremden Grundstück gegen Zahlung eines Entgelts ("solarium"). Im deutschen Recht des Mittelalters entstand die sogenannte "städtische Bauleihe" ("Bodenleihe"). Dieses Rechts-

institut hat für die Entwicklung vieler deutscher Städte eine wichtige Rolle gespielt. Gegen Zahlung eines Jahreszinses hatte der Berechtigte ein vererbliches, aber unveräußerliches dingliches Recht an der Baustelle und Nutz- bzw. Untereigentum am Bauwerk. Gegen Ende des Mittelalters wurde dieses Recht in Volleigentum umgewandelt und der Zins in eine Reallastberechtigung. Nach der Rezeption des römischen Rechts wurde die "superficies" in das gemeine Recht übernommen und teilweise mit Gedanken der "städtischen Bodenleihe" vermischt. Man behandelte das Institut entweder als eine Art der Grundgerechtigkeiten (ALR I 22 §§ 243 ff.) oder als einen Fall des geteilten Eigentums (ABGB 1125, 1147, 1150).

 

Von der französischen Revolution zum BGB

Durch die von der französischen Revolution ausgelöste Rechtsentwicklung kam es im 19. Jahrhundert zur Durchsetzung des individualistischen Eigentumsbegriffs. In dem aus damaliger Sicht verständlichen Wunsch der Loslösung des Eigentums aus zum Teil noch aus dem Mittelalter stammenden Bindungen und durch das Ziel der Abschaffung von lehensrechtlichem Ober- und Untereigentum und dergleichen, wurde nun auch das Erbbaurecht als Fremdkörper gesehen und in den Hintergrund gedrängt. In England, das an dieser Entwicklung nicht teilnahm, hat sich dagegen aus ähnlichen Wurzeln die "building lease" entwickelt, ein noch heute für städtischen Grundbesitz weit verbreitetes Rechtsinstitut.

Das Bürgerliche Gesetzbuch hat nach den Motiven hierzu das Erbbaurecht zwar wegen weiterbestehender Normierungen nicht abgeschafft. Da es aber das Erbbaurecht für praktisch unbedeutend hielt und vor allem für einen Fremdkörper in seiner Eigentumskonzeption, hat es hierzu in den §§ 1012 bis 1017 BGB nur eine höchst unvollständige Regelung getroffen. Es hat dabei anscheinend verkannt, daß das Erbbaurecht eben nicht nur ein überlebtes mittelalterliches Relikt war, sondern ein auf praktischen Notwendigkeiten wurzelndes und auf uralter Überlieferung beruhendes eigenständiges Rechtsinstitut.

 

Vom BGB zur ErbbVO

Um die Jahrhundertwende kam es wegen des starken Anwachsens der Bevölkerung einerseits zu Wohnungsnot, andererseits zu erheblichen Bodenwertsteigerungen. Nach Inkrafttreten des BGB trat daher ein plötzlicher Wandel ein. Die deutschen Bodenreformer, an deren Spitze Damaschke, wollten nun mittels des kaum mehr angewendeten Instituts des Erbbaurechts die Bodenspekulation bekämpfen und weiten Kreisen der Bevölkerung die Möglichkeit zum Erwerb eines Eigenheims verschaffen. Einige Großstädte gingen nun dazu über, Erbbaurechte zu vergeben. Da man aber die Regelung des BGB als ungenügend und unsicher empfand und weil vor allem eine Beleihung des Erbbaurechts praktisch kaum möglich war, konnten diese Reformvorstellungen nur durch eine gesetzliche Neuregelung des Erbbaurechts verwirklicht werden. Im Anschluß an den Wiener Juristentag 1912 wurden hierzu von Pechmann und Michaelis Entwürfe zur gesetzlichen Neuregelung vorgelegt und wurde im Reichswirtschaftsamt während des 1. Weltkriegs ein "Entwurf eines Reichsgesetzes über das Erbbaurecht" ausgearbeitet.

Durch diese Impulse kam es dann am 15. Januar 1919 zum Erlaß der Verordnung über das Erbbaurecht. Die rechtspolitische Zielsetzung wird dadurch verdeutlicht, daß am gleichen Tage eine "Verordnung zur Behebung der dringendsten Wohnungsnot" erlassen wurde. Die Erbbaurechtsverordnung trat am 22. Januar 1919 in Kraft (RGBl. Nr.1 4/1919, 72 ff.) und wurde durch das Übergangsgesetz vom 04.03.1919 (RGBl. Nr. 55, 285) bestätigt. Im Reichsanzeiger 1919 Nr. 26,

1. Beilage wurde ferner eine Begründung zu dieser Verordnung veröffentlicht. Die Erbbaurechtsverordnung ist, von vergleichsweise wenigen Änderungen abgesehen, heute immer noch die gesetzliche Grundlage des Erbbaurechts. Das Wohnungseigentumsgesetz vom 15. März 1951 ermöglichte in

§ 30 WEG die Konstruktionsform des Wohnungs- und Teilerbbaurechts sowie die Belastbarkeit eines Erbbaurechts mit einem Dauerwohnungsrecht (§ 42 WEG).

 

Systematik

§ 1 ErbbVO regelt das Bauwerk als Teil des zwingenden gesetzlichen Inhalts des Erbbaurechts, und zwar als dessen wesentlichen Teil.

Das Erbbaurecht ist einerseits ein dingliches Recht an einer fremden Sache, dem belasteten Grundstück, also ein beschränktes dingliches Recht. Dies ergibt sich aus dem Gesetzeswortlaut ...

"ein Grundstück kann in der Weise belastet werden ..." (§ 1 Abs. 1 ErbbVO - andere beschränkte dingliche Rechte in §§ 1018, 1090, 1094, 1105, 11,13, 1191 BGB).

Die Einordnung als beschränktes dingliches Recht kennzeichnet aber nur die eine Seite des Erbbaurechts. Andererseits wird nämlich der Grundsatz, daß das fest mit diesem verbundene Bauwerk Grundstücksbestandteil ist und zum Grundstückseigentum gehört (§§ 93, 946 BGB), durchbrochen: Das Bauwerk wird Bestandteil des Erbbaurechts (§ 12 Abs. 1 S. 1 ErbbVO), der Erbbauberechtigte ist dessen Eigentümer. Am Bauwerk entsteht ein vom Grundstück losgelöstes Eigentum, welches untrennbar mit dem Erbbaurecht verbunden ist. Aus dem Bauwerkseigentum ergeben sich grundsätzlich alle dem Eigentümer zustehenden Befugnisse.

 

Komplexe Doppelnatur

Das Erbbaurecht ist also weder lediglich ein Benutzungsrecht oder nur ein beschränktes dingliches Recht, noch entsteht ein geteiltes Eigentum oder Miteigentum zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigtem. Vielmehr werden wesentliche Inhalte des Grundstückseigentums von diesem getrennt und in einem grundstücksgleichen Recht verselbständigt, das übertragbar und belastbar ist und dessen untrennbarer Bestandteil das Bauwerkseigentum ist. Daraus ergibt sich die Doppelnatur des Erbbaurechts: Recht am Grundstück verbunden mit Eigentum am Bauwerk. Trotzdem verbleibt das Erbbaurecht begrifflich ein Recht und ist keine Sache, das Bauwerkseigentum ist nur Bestandteil des Rechts. Der Begriff des wesentlichen Bestandteils i. S. §§ 93 ff. BGB setzt nun aber die Zuordnung zu einer Sache voraus. Da hier aber eine Sache (Bauwerk) Bestandteil eines Rechts (Erbbaurecht) wäre, wird dieser Widerspruch durch eine Fiktion beseitigt. Das Bauwerk "gilt" nach der gesetzlichen Formulierung als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts. Das Erbbaurecht hat daher eine komplexe Doppelnatur - Recht am Grundstück verbunden mit Bauwerkseigentum -, bei der faktisch das Bauwerkseigentum, rechtlich dagegen das Recht am Grundstück vorrangig ist.

 

Folgen der Doppelnatur

Dieser komplexen Doppelnatur trägt das Gesetz dadurch Rechnung, daß das Erbbaurecht rechtlich im wesentlichen wie eine Sache, und zwar wie ein Grundstück behandelt wird (vgl. § 11 ErbbVO); insbesondere ist es grundsätzlich übertragbar, wie ein Grundstück belastbar, erhält ein eigenes Grundbuch, das "Erbbau-grundbuch" und das schuldrechtliche Grundgeschäft unterliegt den Vorschriften des § 313 BGB. Dagegen wird es in seiner Entstehung, Veränderung und Aufhebung, also hinsichtlich seines unmittelbar eigenen Schicksals lediglich als Recht behandelt (§§ 873, 875, 877 BGB).

 

Bodenpolitische und soziale Ziele

Das Hauptziel der Verordnung war die Förderung des Wohnungsbaus, insbesondere der sozial schwächeren Schichten und gleichzeitig die Schaffung eines Instruments zur Bekämpfung der Bodenspekulation.

Diese soziale Zielsetzung kommt z.B. in der Begründung zu § 9 Abs. 3 ErbbVO, die lautet:

"Die sozialen Zwecke des Erbbaurechts erfordern, daß der Erbbauberechtigte wie gegen eine willkürliche Erhöhung des Erbbauzinses - so auch beim Verzug ... geschützt wird."

und in § 5 ff. ErbbVO zum Ausdruck; sie wurde bestätigt durch die Einfügung des § 9a durch Gesetz vom 8.1.1974 (BGBl. 1974 I 41). Diese Zielsetzungen sind auch heute noch von Bedeutung.

Wenn ein Bauwilliger den i. d. R. hohen Grundstückspreis nicht aufbringen muß und er sein Bauwerk durch Ersparnisse, Eigenleistungen und Kredite finanzieren kann, so wird der Zugang zum Eigenheim tatsächlich für wesentlich breitere Schichten eröffnet. Voraussetzung ist hier allerdings, daß nun nicht der Erbbauzins wiederum spekulativen Charakter hat, sondern auf die Dauer des Erbbaurechts auch erschwinglich bleibt.

Als Mittel gegen die Bodenspekulation scheint das Erbbaurecht ideal zu sein und wird auch deswegen immer wieder zur Bodenreform vorgeschlagen. Bei einer Erbbaurechtsbestellung durch die öffentliche Hand bleibt auch tatsächlich dieser nicht nur der Grundstückswert, sondern auch die eintretende Wertsteigerung. Bei einem Erlöschen des Erbbaurechts kann das Grundstück dann wieder für andere städtebauliche Zwecke verwendet werden oder kann es erneut zu günstigen Bedingungen, also ohne Berücksichtigung der eingetretenen Wertsteigerung ausgegeben werden. Diesem Ziel dient auch der Zustimmungsvorbehalt bei der Veräußerung des Erbbaurechts gemäß §§ 5 ff. ErbbVO, allerdings muß dann wegen § 7 ErbbVO die soziale Zielgruppe, der das Erbbaurecht vorbehalten sein soll, auch klar bestimmt sein.

Quelle: von Oefele/Winkler Handbuch des Erbbaurechts Beck-Verlag 1987

B) Erbbaurechte in Kaiserslautern

Erbbaurechte nehmen traditionsgemäß in Kaiserslautern eine besondere Bedeutung ein. Über 5.000 Grundstücke sind im Wege des Erbbaurechtes bebaut worden. Eine Umfrage des deutschen Städtetags zur Praxis des Erbbaurechtes von 1989 hatte ergeben, daß die befragten 69 westdeutschen Städte zur Zeit der Befragung 50.663 Erbbaurechte ausgegeben hatten. Kaiserslautern stand anzahlmäßig hinter Lübeck, Wolfsburg und Hamburg an vierter Stelle, bezogen auf die Einwohnerzahl sogar an zweiter Stelle.

Stadt

Einwohner

Anzahl der vergebenen Erbbaurechte

Erbbaurechte/1000 EW

Lübeck

216.000

ca. 9.500

44

Wolfsburg

129.000

ca. 5.900

46

Hamburg

1.700.000

ca. 5.700

3

Kaiserslautern

101.000

ca. 4.600

45

Die Stadt KL hat in den 30-iger Jahren damit begonnen, auf breiter Grundlage das Erbbaurecht praktisch anzuwenden. In diesem Zeitraum wurden 500 Erbbaurechte bestellt, und zwar hauptsächlich zur Schaffung von Eigenheimen und Siedlerstellen in Verbindung mit dem Reichsheimstättengesetz vom 10.05.1920. In KL sind auf diesem Wege zwei Stadtteile als sogenannte "Siedlungen" entstanden. Entsprechend den Vorgaben des Reichsheimstättengesetzes wurde die Größe der Erbbaugrundstücke.in der Regel zwischen 900 und 1500 qm bemessen (Siedlerstellen). Zur Unterstützung dieser Sozial- und Siedlungspolitik wurden Erbbauzinsen zwischen 0,1 und 0,05 DM/m² p. a. angesetzt.

Die Stadt KL setzte nach dem Zweiten Weltkrieg in ihrer Kommunalpolitik weiter auf das Erbbaurecht und schuf im Wege der Bereitstellung von Erbbaugrundstücken weitere Stadtteile. In den dafür entwickelten Bebauungsplänen wurden überwiegend Eigenheime und in geringem Umfang Geschoßwohnungsbau ausgewiesen.

Ende der 50-iger Jahre wurden die ersten Überlegungen zur Einbringung einer Wertsicherungsklausel in die Erbbauverträge angestellt, die sodann in den Verträgen, die seit den 60-iger Jahren geschlossen wurden, enthalten sind. Gleichzeitig wurden auch Erbbauverträge für Gewerbegrundstücke und Industriegrundstücke entwickelt.

Die Stadt KL hat im Zuge dieser Entwicklung bis 1990 3.000 Erbbaurechtsverträge geschlossen. Für ein Stiftungsvermögen, das von der Stadt verwaltet wird, wurden weitere 1.000 Erbbaurechte bestellt.

Die Reichswaldgenossenschaft mit dem Sitz in Kaiserslautern, eine Genossenschaft, in der 23 Reichswaldberechtigte Gemeinden in der Region KL zusammengeschlossen sind, hat weitere Erbbaurechte begründet.

Erbbaurechte in Kaiserslautern 1997

Erbbauausgeber

Stadt

Bürgerhospital

Reichswaldge- nossenschaft

Land Rheinland Pfalz

insges.

Gesamtzahl der Erbbauberechtigten

2.850

895

1.126

118

4.989

Wohnungserbbaurechte

586

207

366

1.159

Gesamtfläche ha

197

56,6

90,9

10,2

354,7

Jahresbericht 1998

Quelle :Stadtverwaltung Kaiserslautern, Statistischer Jahresbericht 1998

 

Diesem hohen Anteil an Erbbaurechten im Grundstücksgeschehen von Kaiserslautern kann eine marktrelevante Bedeutung zugesprochen werden.

Von besonderem Interesse ist die Entwicklung der Liegenschaftspolitik der Reichswaldgenossenschaft, weil sie den Umbau von Lese- und Raffrechten im Waldbesitz zu Eigentum an Grundstücken vollzogen hat, um diese Grundstücke sodann im Erbbaurecht zu vergeben und damit eine nachhaltige Rendite (insbesondere durch Einbringung der Wertsicherungsklausel in den Verträgen) sich eröffnet hat.

 

Wertsicherungsklausel

Von zentraler Bedeutung bei der Weiterentwicklung der Erbbauverträge war und ist die Einbringung einer Wertsicherungsklausel, die in KL in ihrer wirtschaftlichen Bedeutung von größter Wichtigkeit war, weil die Erbbauzinsen, die bis in die 60-iger Jahre angesetzt wurden, keine nennenswerte Verzinsung des Bodenkapitals darstellte. Anfänglich wurden in den 60-iger Jahren die ersten Wertsicherungsklauseln auf der Grundlage von Grundstückswerten und Beamtengehältern eingebracht.

Im Hinblick auf die gesetzlichen Grundlagen im Währungsgesetz sowie der Änderung der Erbbaurechtsverordnung (Gesetz vom 08.01.74, BGBl. I S. 41) wurde sodann als Grundlage der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Lebenshaltungsindex gewählt. Die Einbringung einer Wertsicherungsklausel hat sich hervorragend bewährt und zu einer wesentlichen Erhöhung des Aufkommens an Erbbauzinsen geführt.

 

BGH-Urteil

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil - Az.V ZR 20/78 - verkündet am 23.05.80, entschieden, daß im Hinblick auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage für Erbbaurechte mit geringem Erbbauzins (in dem entschiedenen Fall 0,04 RM/m² p. a.) um das 7-fache erhöht werden kann.

Von dieser Anpassung waren insgesamt 1.755 Erbbaugrundstücke in KL (Stadt und Stiftungsvermögen) betroffen. Das Urteil erbrachte einen Mehrbetrag von 211.000,-- DM p. a. Interessant ist die Tatsache, daß die Umsetzung des BGH-Urteils von 1980 erst durch einen Stadtratsbeschluß im Jahre 1993 vorgenommen wurde. Im Hinblick auf diese Beschlußlage konnte die Anpassung deshalb erst ab 1994 einsetzen.

 

Veränderung der Liegenschaftspolitik

Unter dem Druck unausgeglichener Haushalte und einer verstärkten wirtschaftlichen Betrachtungsweise der Erlösseite des Erbbaurechtes, sprich Erbbauzins, wurden Anfang der 90-iger Jahre entscheidende neue Überlegungen bezüglich des Erbbaurechtes in KL angestellt.

Im Ergebnis ist festzuhalten, daß durch einen entsprechenden Beschluß des Stadtrates 1992 eine Abkehr vom Erbbaurecht in KL vollzogen wurde.

Das Erbbaurecht war jahrzehntelang in KL idiologisch eine "heilige Kuh" einer großen Volkspartei und wurde kommunalpolitisch konsequent eingesetzt, um durch günstige Konditionen - insbesondere niedrige Erbbauzinsen - unteren und mittleren Einkommensschichten zu Eigentum zu verhelfen. Andererseits gab es bis Mitte der 70-iger Jahre keinen vertraglichen Anspruch eines Erbbauberechtigten auf Kauf des Erbbaugrundstückes.

Die wirtschaftliche Bedeutung in der Festsetzung des Erbbauzinses als Ausdruck.einer neuen kommunalpolitischen Sichtweite ist daran abzulesen, daß im Wohnungsbau derzeit als höchste Erbbauzinsfestsetzung 9,80 DM/m² p. a. festzuhalten ist.

 

Abzinsungsmodell

Bezüglich von 550 im Jahr 2000 auslaufenden Erbbaurechten entwickelte die Liegenschaftsverwaltung ein sog. "Abzinsungsmodell", um einen Anreiz für den Kauf dieser Erbbaugrundstücke zu fördern. Das Modell, daß als "verkaufsfördernde Aktion" vom 01.07.97 - 31.12.99 mit einem 4 %-igen Abschlag für alle Erbbauberechtigte von städtischen oder Stiftungsgrundgtücke gilt, wurde von der Kommunalaufsicht gebilligt; wobei noch zugestanden wurde, einen Teil der Erbbauzinserlöse, die im Vermögenshaushalt zu veranschlagen sind, in den Verwaltungshaushalt überführt werden. Durch entsprechende politische Beschlüsse für die sog. "Siedlergrundstücke" eine besondere Vergünstigung: 600 m² werden als Bauland, der Rest als Hinterland mit 50 % Abschlag bewertet, noch eingebracht. Der Verkauf von Erbbaugrundstücken mit diesem Modell wurde gut angenommen; bisher wurden 150 Verkaufsfälle mit einem Volumen von 10 Mio DM abgewickelt.

 

Laufzeitverlängerung

Alternativ zum Kauf der Erbbaugrundstücke kann bei Ablauf des Erbbaurechts eine Laufzeitverlängerung vereinbart werden. Diese Laufzeitverlängerung ist generell begrenzt auf 2075. Als Erbbauzins für wohnliche Nutzung ist 4 % aus dem jeweils gültigen Bodenrichtwert/m² p. a. zuzüglich Wertsicherungsklausel (Lebenshaltungs-kostenindex) zu vereinbaren. Der Erbbauzins für eine gewerbliche Nutzung beträgt 6,5 %, für eine Mischnutzung 5,5 % des jeweils gültigen Bodenrichtwertes/m² p. a.

 

Ausblick

Das Rechtsinstitut des Erbbaurechtes spielt derzeit in KL im Hinblick auf die aktuelle Verbesserung des Haushaltes keine Rolle. In den beiden letzten Jahren wurden nur noch in wenigen Einzelfällen Erbbaurechte neu begründet. Zur Zeit werden in einem neugeschaffenen Arbeitskreis "Boden-

management", in dem neben Vertretern der einzelnen Fachämter auch die Vertreter der Stadtratsfraktionen vertreten sind, Überlegungen angestellt, um möglichst frühzeitig Entwicklungspotentiale des Grund und Bodens für die Kommune zu sichern. Es bleibt offen, ob im Rahmen diese Ansätze einer neuen Steuerung der Liegenschaftspolitik des Institut das Erbbaurechts erneut eine große Bedeutung erlangen kann.

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